양도소득세가 비과세될 수 있는 1세대 1주택자의 두 번째 요건은 ‘2년 이상 보유’입니다. 원칙적으로 1세대가 1주택을 사서 2년 이상 보유하고 있어야 한다는 뜻이지만 몇 가지 예외 규정이 있습니다.

첫째, 5년 이상 빌려 거주하던 공공건설 임대주택을 구입해 처분하는 경우입니다. 둘째, 소유하던 주택이 각종 법률에 따른 공공사업 시행자에게 협의매수 당하거나 수용당하는 경우입니다. 셋째, 세대 전원이 해외 이주를 위해 출국하는 경우입니다. 이때는 출국한 날로부터 2년 이내에 국내에서 살던 1세대 1주택을 팔아야 합니다. 넷째, 1년 이상 계속해서 외국 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 부득이한 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우입니다. 이 역시 출국한 날로부터 2년 이내 국내에 있는 1세대 1주택을 팔아야 합니다. 다섯째, 1년 이상 거주하던 1주택을 근무상 형편이나 질병 요양 등 부득이한 사유로 파는 경우입니다.

주의할 점은 주택을 취득해 2년 이상 보유했어도 주택법에 따라 정부에서 정한 ‘조정대상지역’(서울의 경우 전 지역) 내에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세될 수 있다는 것입니다.

1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세될 수 있는 세 번째 요건은 주택을 처분할 당시 다른 주택이 없어야 한다는 것입니다. 여기에도 7가지 예외규정이 있습니다. 대표적인 게 1세대 1주택자가 다른 1세대 1주택자와 혼인을 함으로써 1세대 2주택자가 된 경우입니다. 이때는 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 처분하는 주택은 앞에서 언급된 2가지 요건(1세대와 2년 이상 보유)을 갖추면 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 1세대 1주택자가 60세 이상이 된 직계존속(부모님)과 세대를 합쳐 1세대 2주택자가 된 경우에도 세대를 합친 날로부터 10년 이내 먼저 파는 주택에는 양도소득세가 비과세됩니다. 1세대 1주택자가 상속을 받아 1세대 2주택자가 됐을 때 상속받은 주택이 아닌 살고 있던 주택을 먼저 양도하는 경우도 같습니다.

조용근 세무법인 석성 회장