부동산을 판 뒤 가장 많이 묻는 말이 “양도세(양도소득세)는 어떻게 계산됩니까”입니다.

양도소득세는 부동산 등을 팔고 매매차익이 발생한 경우 내는 소득세입니다. 세금이 얼마나 되는지를 알려면 매매차익부터 계산해야 합니다. 이는 ‘팔 때 금액’(양도가액)에서 ‘당초 살 때 금액’(취득가액)을 뺀 금액을 말합니다.

당초 살 때 금액에는 실제 부동산 거래대금에다 부동산중개 수수료를 비롯해 취득세, 등록세, 등기업무를 대신한 법무사 수수료 등이 포함됩니다. 부동산 보유 중 리모델링 공사, 상하수도 배관공사, 보일러 교체공사 등에 들어간 비용도 공제받습니다. 하지만 벽지나 장판, 싱크대, 화장실 수리처럼 단순히 부동산의 현상 유지를 위해 지출한 비용은 공제대상이 아닙니다. 부동산중개 수수료와 세무사 등에게 지급된 양도소득세 신고 대행수수료 역시 비용으로 공제받을 수 있습니다.

유념할 것은 관련 증빙서류를 꼭 챙겨야 한다는 점입니다. 특히 각종 공사의 세금계산서나 계산서, 신용카드와 현금 영수증 중 하나는 확보해야 합니다.

‘문방구 영수증’이라 불리는 간이영수증을 만들어 제출하는 경우가 가끔 있는데, 공사비를 임의로 조작할 수 있기 때문에 인정받지 못합니다.

양도소득세는 거래 금액에다 살 때 들어간 비용과 보유 중 각종 수리 비용, 팔 때 지출된 부동산중개 수수료와 신고 대상 수수료를 뺀 매매차익에서 부동산을 보유한 연수별로 일정 금액을 추가 공제해주고 있습니다. 소득세법에서는 이를 장기보유특별공제액이라고 합니다. 최소 3년 이상에서 15년 이상까지 10여 단계로 구분해 매매차익의 6%에서 30%에 해당하는 금액을 추가 공제해줍니다. 양도소득기본공제액이라 해서 연간 250만원도 공제해줍니다. 한 해에 여러 건을 팔아도 250만원만 공제합니다.

결론입니다. 양도소득세는 위에서 언급한 부동산매매 차익에서 장기보유특별공제액과 기본공제액인 250만원을 뺀 차액(세법에서는 ‘양도소득 과세표준’이라 합니다)에다 여기에 해당하는 양도소득세율을 곱해 계산된답니다.

세무법인 석성 회장